L’indice ILC et l’indice ILAT encadrent la révision des loyers en immobilier d’entreprise, mais leur périmètre d’application ne se recoupe pas. Le choix entre ces deux indices dépend de la nature de l’activité exercée dans les locaux, du type de bail signé et, depuis peu, de trajectoires d’évolution qui divergent nettement. Cet article compare leurs compositions, leurs champs d’application et leurs dynamiques récentes pour déterminer lequel retenir dans un bail professionnel.
Composition et base de calcul : ILC contre ILAT
| Critère | ILC (indice des loyers commerciaux) | ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) |
|---|---|---|
| Date de création | 2008 (loi n°2008-776) | 2011 |
| Base de référence | Base 100 au 1er trimestre 2008 | Base 100 au 1er trimestre 2010 |
| Publication | Trimestrielle, par l’Insee | Trimestrielle, par l’Insee |
| Composante inflation (IPCL) | 75 % depuis le 4e trimestre 2021 | Part majoritaire |
| Composante ICC | 25 % depuis le 4e trimestre 2021 | Part minoritaire |
| Activités visées | Commerciales et artisanales (immatriculation RCS ou RNE) | Tertiaires : bureaux, professions libérales, services, logistique |
Avant la réforme de 2021, l’ILC intégrait une troisième composante liée au chiffre d’affaires du commerce de détail. Depuis le 4e trimestre 2021, la formule de l’ILC repose sur 75 % d’IPCL et 25 % d’ICC, ce qui la simplifie et la rapproche structurellement de l’ILAT.
L’ILAT conserve une pondération similaire avec une part prépondérante d’inflation et une part liée aux coûts de construction. Les deux indices suivent donc des trajectoires proches sur le papier, mais leurs niveaux d’évolution annuelle divergent en pratique.
Quel indice pour quel bail : ILC, ILAT ou ICC
La règle de répartition repose sur la nature juridique du bail et sur l’activité du locataire. Confondre les deux mène à une clause d’indexation fragile, source de contentieux lors de la révision triennale ou du renouvellement.
Bail commercial et indice ILC
L’ILC s’applique aux baux commerciaux portant sur des activités commerciales ou artisanales. Le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Registre National des Entreprises (RNE). Un restaurant, un commerce de détail, un salon de coiffure relèvent de l’ILC.
L’ancien indice du coût de la construction (ICC) reste utilisable comme référence dans les baux commerciaux, mais sa volatilité le rend moins prévisible. La plupart des bailleurs privilégient désormais l’ILC.
Bail professionnel et indice ILAT
Le bail professionnel concerne les activités non commerciales, principalement les professions libérales réglementées ou non (avocats, architectes, consultants). Pour ces baux, l’ILAT est l’indice de référence naturel.
Les baux portant sur des bureaux occupés par des sociétés de services ou de conseil, même sous statut commercial, peuvent aussi prévoir l’ILAT lorsque l’activité exercée est tertiaire. La distinction repose sur la nature de l’activité dans les locaux, pas uniquement sur le statut juridique du preneur.
Cas mixtes et baux dérogatoires
- Un local à usage mixte (commerce au rez-de-chaussée, bureaux à l’étage) peut nécessiter deux clauses d’indexation distinctes si les surfaces sont identifiées séparément dans le bail.
- Les baux dérogatoires de courte durée ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux, mais la clause d’indexation peut tout de même prévoir l’ILC ou l’ILAT selon l’activité.
- Les activités de logistique et d’entreposage, bien que non tertiaires au sens strict, relèvent souvent de l’ILAT dans la pratique contractuelle.
Évolutions récentes : des trajectoires qui divergent depuis 2025
Les guides comparatifs se concentrent sur la composition des indices et le type d’activité. Peu abordent un point qui pèse directement sur le montant du loyer révisé : la dynamique d’évolution récente de chaque indice.
Après une période de forte hausse liée à l’inflation (2022-2024), les deux indices suivent des chemins différents. L’ILAT s’est stabilisé avec une variation annuelle proche de zéro au 1er trimestre 2026 (environ +0,09 % sur un an). L’ILC, de son côté, enregistre des variations qui restent modérées.
Ce décalage a une conséquence concrète : pour un bail de bureaux ou de services, choisir l’ILC plutôt que l’ILAT peut modifier sensiblement la dynamique de révision du loyer. La liberté contractuelle permet en théorie de retenir l’un ou l’autre dans un bail professionnel, à condition que la clause d’indexation soit rédigée sans ambiguïté.
Fin du plafonnement ILC à 3,5 % pour les PME
Entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, un dispositif exceptionnel a plafonné à 3,5 % par an la variation de l’ILC applicable aux PME. Ce mécanisme protégeait les locataires commerciaux pendant le pic inflationniste.
Ce plafonnement a cessé. Les révisions postérieures peuvent se traduire par un rattrapage, car la protection ne s’appliquait qu’aux exercices concernés. Un bailleur qui révise un loyer commercial en 2025 ou 2026 ne bénéficie plus de ce filet, et la hausse cumulée peut surprendre le preneur qui n’a pas anticipé la fin du dispositif.
Clause d’indexation dans un bail professionnel : erreurs fréquentes
La validité d’une clause d’échelle mobile repose sur le choix d’un indice en lien avec l’activité des parties ou l’objet du bail. Retenir un indice sans rapport expose la clause à une contestation judiciaire.
- Utiliser l’ICC seul dans un bail professionnel alors que l’ILAT existe depuis 2011 : la clause reste valable juridiquement, mais l’ICC est plus volatil et moins représentatif de l’activité tertiaire.
- Omettre le trimestre de référence dans la clause : sans trimestre précis, le calcul de la révision devient contestable et le bailleur perd la possibilité de l’appliquer automatiquement.
- Confondre indexation contractuelle (clause d’échelle mobile) et révision triennale (mécanisme légal du statut des baux commerciaux) : les deux obéissent à des règles distinctes et ne se cumulent pas.
- Ne pas vérifier la publication effective de l’indice choisi au trimestre prévu : l’Insee publie les indices avec un décalage, et une révision anticipée sur un indice non encore publié est inopposable.
Un bail professionnel bien rédigé mentionne l’indice retenu, le trimestre de référence, la périodicité de révision et la formule de calcul. Toute imprécision ouvre la porte à un litige lors du renouvellement ou d’une révision intermédiaire.
Le choix entre ILC et ILAT ne se limite pas à cocher une case en fonction de l’activité du locataire. Les trajectoires récentes des deux indices, la fin du plafonnement pour les PME et la rédaction de la clause d’indexation pèsent autant que la règle d’attribution classique. Vérifier la dernière valeur publiée par l’Insee avant chaque révision reste le réflexe le plus fiable pour sécuriser le montant du loyer.
