Durée maximale d’une location saisonnière : réglementations et limites
120 jours, pas un de plus. À Paris, c’est la règle pour la location saisonnière d’une résidence principale. Chaque année, ce plafond s’impose, sans échappatoire, sous peine de sanctions qui font réfléchir. Mais ce carcan n’a rien d’universel : ailleurs, les seuils varient, les exceptions existent, et certains territoires tolèrent un peu de souplesse, surtout quand des circonstances particulières pointent leur nez.
Pourtant, le contournement reste monnaie courante. Qu’il soit le fruit d’une mauvaise information ou d’une volonté assumée, il expose les propriétaires à des risques bien réels : amendes, contentieux, parfois même un bras de fer avec l’administration. Les textes changent, les interprétations aussi, laissant nombre de bailleurs dans le flou au moment de gérer leur calendrier de location.
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Durée maximale d’une location saisonnière : que dit la loi en France ?
La loi Alur, puis le code du tourisme, ont mis les points sur les i : pour toute résidence principale, la location saisonnière ne doit jamais dépasser 120 jours par an. Seul un événement exceptionnel, dûment justifié, peut ouvrir la porte à une dérogation. L’objectif ? Empêcher que les logements ne basculent en masse vers la location de courte durée, au détriment de l’habitat classique.
Le cadre est strict, et la loi Hoguet veille au grain. Chaque bail saisonnier indique la durée exacte du séjour, sans dépasser 90 nuits d’affilée pour un locataire. Les résidences secondaires, elles, échappent à la limite annuelle nationale, mais restent soumises à des séjours de courte durée successifs, dans le respect des règles locales.
Voici comment se répartissent les contraintes selon le type de logement :
- Résidence principale : 120 jours chaque année, tous sites et agences confondus.
- Résidence secondaire : pas de plafond fixé nationalement, mais chaque contrat reste borné à 90 jours par occupant.
Une location meublée implique un équipement complet, prêt à l’emploi. Ces dernières années, les procédures de contrôle se sont multipliées : enregistrement obligatoire en mairie, numéro à faire figurer sur chaque annonce, recoupements automatiques entre plateformes. Dans les grandes villes, la pression immobilière a poussé les autorités à surveiller ce marché avec une vigilance accrue.
Pour les propriétaires, ces obligations modifient radicalement la façon d’aborder la mise en location saisonnière. Dépasser la durée maximale résidence principale n’est pas un détail : l’addition financière, en cas d’infraction, peut vite devenir dissuasive.
Entre réglementation nationale et règles locales : comprendre les limites applicables
Gérer une location saisonnière oblige à jongler entre la loi nationale et les exigences des collectivités locales. Si la France pose un cadre commun, chaque ville affine sa stratégie. À Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice, le ton s’est durci : la législation s’est adaptée pour préserver l’offre de logements destinés à la location longue durée.
Le numéro d’enregistrement, désormais incontournable, fonctionne comme la carte grise du logement. Impossible de publier une annonce sans ce sésame. Dans la plupart des villes tendues, il faut passer par la déclaration en mairie. Certaines municipalités exigent même une demande de changement d’usage à la moindre location hors résidence principale.
Parmi les exigences locales qui s’ajoutent au socle national, on retrouve notamment :
- La nécessité de déclarer en mairie la majorité des locations saisonnières en ville.
- Le respect du règlement de copropriété, qui peut limiter, voire interdire la location touristique.
- L’obligation de collecter la taxe de séjour, souvent prise en charge par les plateformes ou à défaut, par le propriétaire lui-même.
Un contrat d’assurance habitation adapté s’impose, tout comme un bail saisonnier conforme aux exigences locales. Les bailleurs doivent surveiller la durée cumulée des locations, sous peine de voir leur bien requalifié ou de recevoir un rappel à l’ordre. Désormais, les contrôles s’appuient sur la coopération active entre services fiscaux, mairies et plateformes web, rendant le respect des règles plus inévitable qu’autrefois.
Que risque-t-on en cas de dépassement ou de non-respect des durées autorisées ?
Franchir la durée maximale d’une location saisonnière, négliger les mentions du bail saisonnier ou zapper la déclaration en mairie, ce n’est pas un simple oubli : les sanctions sont bien réelles. Les municipalités, épaulées par l’administration fiscale, disposent d’armes efficaces pour repérer les dépassements. Les plateformes partagent désormais les données et les contrôles deviennent la norme. Un propriétaire trop ambitieux peut vite se retrouver dans le viseur.
Les sanctions dépendent du type d’infraction. Louer une résidence principale plus de 120 jours à Paris, Lyon ou Bordeaux ? L’amende peut grimper jusqu’à 50 000 euros par logement, assortie d’astreintes quotidiennes. Oublier la déclaration en mairie, ne pas afficher le numéro d’enregistrement, transformer un bien sans autorisation : chaque manquement peut déclencher une procédure administrative, voire judiciaire.
Les conséquences possibles s’articulent autour de plusieurs leviers :
- Sanctions financières : amendes salées, astreintes, majorations d’impôts à la clé.
- Requalification de l’activité : bascule sous le régime fiscal BIC ou réel, rectification pour absence de déclaration.
- Blocage de l’annonce : retrait immédiat des plateformes en ligne.
Un bailleur qui s’affranchit des règles peut aussi se retrouver assigné par le syndic, notamment pour non-respect du règlement de copropriété. Les fondements légaux s’appuient à la fois sur le code du tourisme, le code civil et le code général des impôts. Les avertissements ne suffisent plus : aujourd’hui, les municipalités font appliquer strictement la durée maximale location. À chacun de mesurer le jeu et ses limites, avant que la réalité administrative ne s’en charge à sa place.