Des transactions à plus de dix millions d’euros qui grimpent de 12 % en douze mois, alors que le reste de l’immobilier ralentit nettement : le marché du luxe en France ne joue pas dans la même cour. Les acheteurs venus de l’étranger comptent désormais pour près d’un quart des acquisitions dans les quartiers les plus convoités, à en croire Barnes et Knight Frank.
Dans le même temps, le résidentiel traditionnel s’enlise : moins de ventes, des délais qui s’étirent, et des écarts régionaux toujours marqués. Pourtant, Paris, la Côte d’Azur et les stations de montagne continuent d’afficher des prix à couper le souffle, portés par cette fameuse demande internationale qui ne faiblit pas.
Où en est le marché immobilier de luxe en France à l’aube de 2025 ?
Le marché immobilier de luxe ne se contente plus de résister : il avance à contre-courant, profitant d’un afflux d’acquéreurs étrangers déterminés à miser sur la France pour sécuriser leur patrimoine. Paris demeure la vitrine incontestée de ce segment, où le prestige et la rareté fixent la cadence. Que l’on parle d’un appartement avenue Montaigne, d’une résidence secondaire à Biarritz ou d’une villa contemporaine à Megève, chaque secteur impose ses grilles et ses sommets tarifaires.
La Côte d’Azur et la Provence restent des valeurs sûres. Une vue sur la Méditerranée, une adresse secrète, un jardin centenaire : ici, les sommets de prix frôlent souvent les dix millions d’euros et plus. Bordeaux, Lyon, Marseille voient aussi leur part du marché haut de gamme grandir, flairant la diversification de la demande.
On observe une accentuation de la segmentation. Marché confiné pour les hôtels particuliers parisiens, flambée continue pour les villas à Saint-Jean-Cap-Ferrat, envolée sur les domaines en Gironde… L’offre limitée dope la valeur de l’exclusif et ancre cette impression de ténacité du segment d’exception, alors même que d’autres poches du marché piétinent.
Pour prendre la mesure de cette dynamique, plusieurs signaux forts émergent :
- Volumes de ventes en hausse sur le segment ultra luxe (+12 % en un an)
- Attractivité intacte des grandes métropoles françaises auprès d’une clientèle internationale
- Prix soutenus et records dans les adresses phares de Paris, Monaco ou la Côte d’Azur
L’appétit des acheteurs étrangers, combiné à une pénurie d’offres et à la recherche de valeurs sûres, délimite le marché à venir. Sur chaque territoire, les logiques d’acquisition diffèrent et la sélection s’affirme : l’excellence ou rien.
Les grandes tendances qui redessinent l’immobilier haut de gamme
Sur le marché immobilier prestige, la demande se teinte d’exigence. Trouver une adresse exclusive ne suffit plus : les futurs propriétaires veulent aussi l’authenticité, la performance énergétique et la discrétion. À Paris, un hôtel particulier situé dans un secteur prisé, rénové avec soin, se vend parfois en quelques visites ; inversement, un bien à rénover perd de son attrait. Même les acquéreurs du segment luxe n’acceptent plus les approximations.
Autre évolution notable : la ruée sur les résidences secondaires des destinations les plus désirées. Cap Ferret, Arcachon, Megève, Biarritz : ces lieux sont prisés par une clientèle cherchant liberté et valorisation pérenne. L’usage personnel s’entremêle désormais à une réflexion patrimoniale.
À la mer comme à la montagne, le rendement locatif devient un critère de choix ; la location saisonnière séduit, parce qu’elle concilie rentabilité et prestige. Les investisseurs, français ou non, s’orientent vers des biens cumulant cachet et potentiel de revenus.
Pour saisir les critères qui marquent la nouvelle donne, on peut les résumer ainsi :
- Authenticité et localisation premium restent les juges de paix
- La performance énergétique prend une place centrale sur ce créneau
- Les attentes des acquéreurs montent d’un cran, rendant la concurrence accrue
Une nouvelle génération d’acheteurs arrive, versée dans le digital, mobile, attentive à l’usage au quotidien et à la transmission du bien. Ce mouvement oblige les professionnels à ajuster leur approche, tout en maintenant le rayonnement du prestige paris et des hauts lieux du marché national auprès d’un public mondial très averti.
Qui sont les nouveaux acteurs et acheteurs du luxe en 2025 ?
Le profil des acheteurs du marché immobilier de luxe se diversifie à grande vitesse. Si les fortunes françaises sont toujours présentes, la clientèle internationale prend de plus en plus d’ampleur. Les Américains, séduits par la stabilité hexagonale et le charme parisien, accélèrent leurs investissements notamment pour les biens ultra luxe. Les investisseurs du Moyen-Orient reprennent pied sur la rive gauche ou sur la côte, tandis que les grandes fortunes nord-européennes visent Lyon, Bordeaux et la Provence, souvent en mélangeant résidence et stratégie patrimoniale.
Une autre tendance se dessine : l’entrée en force des jeunes entrepreneurs et membres de la tech dans la tranche des 30 à 45 ans. Leur objectif est double : miser sur l’unicité, mais aussi trouver du sens, de la durabilité et une expérience différente. Quand tous les critères sont réunis, ils sont prêts à investir sans compter.
Voici les grandes catégories qui pèsent sur le marché selon les observateurs :
- Ressortissants étrangers : environ une transaction sur trois à Paris haut de gamme en 2024
- Profils patrimoniaux et digital nomads : mobilité, goût pour le télétravail et recherche d’une autre qualité de vie
- Fonds d’investissement : régulièrement actifs sur les hôtels particuliers et immeubles à fort potentiel de valorisation
A cette diversité s’ajoute un intérêt marqué pour des marchés plus confidentiels : propriétés de caractère, résidences avec services exclusifs, villas discrètes à Cap Ferret ou dans les Alpes, qui font le bonheur de ceux qui exigent la rareté et l’inédit.
Perspectives, conseils d’experts et ressources pour aller plus loin
Dans ce marché immobilier de luxe de plus en plus trié sur le volet, la stratégie s’affine au fil des échanges avec les meilleurs réseaux. Des professionnels tels que Coldwell Banker Europa Realty recommandent de viser les biens rares, parfaitement situés, offrant cachet et prestations remarquables à Paris, Cap Ferret ou Monaco. Selon leur président, l’appétit pour les biens au-dessus de 5 millions d’euros reste très vif, mais les négociations s’allongent sur les logements moins idéaux ou affichant de légers défauts.
Pour les équipes de Sotheby’s International Realty à Paris, il s’agit aussi d’intégrer les nouvelles règles : évolutions fiscales, attentes sur la rénovation énergétique, exigences en sécurité et confidentialité. Les grandes fortunes étrangères ne cachent plus leur attachement à ces critères, tandis que les professionnels se concentrent sur des unités capables de prendre de la valeur à moyen terme, comme les hôtels particuliers ou certains immeubles bien placés.
Quelques points de vigilance repérés par les spécialistes :
Voici, selon les experts, les leviers à examiner pour réussir son achat :
- Transparence sur les prix : la moindre surcote est rectifiée dans les quartiers les plus demandés
- Valorisation du patrimoine : priorité à la rareté du lieu ou de la vue, à l’histoire du bien, à la proximité avec des sites d’exception
- Accompagnement par des réseaux de prestige : leur expertise assure une portée internationale et des contacts qualifiés
En 2025, ce marché français exigeant s’affirme comme l’un des plus stratifiés : laboratoire de nouvelles attentes à l’échelle mondiale, il impose à chaque acteur d’élever son niveau d’exigence et d’imagination. L’immobilier de luxe poursuit ainsi son aventure, fidèle à l’exception et tourné vers les prochaines révolutions du goût et de l’usage. Le prochain chapitre promet d’être aussi imprévisible qu’ambitieux.
