Depuis 2020, la croissance démographique des communes situées à plus de 30 km des grands centres urbains a dépassé celle des villes-centres. Certaines aires urbaines de taille moyenne, comme Tours ou Orléans, enregistrent une hausse inédite des permis de construire en périphérie, malgré la stabilité de leur population globale. Ce phénomène s’accompagne d’une augmentation des déplacements pendulaires et d’une mutation rapide de l’usage des sols agricoles.Les politiques d’aménagement peinent à contenir ces dynamiques, alors même que les objectifs de sobriété foncière et de réduction des émissions de CO₂ sont réaffirmés à l’échelle nationale.
Comprendre les notions clés : périurbanisation et étalement urbain
En France, la périurbanisation transforme le paysage depuis plusieurs décennies. Ce phénomène traduit le glissement progressif de la population, des emplois et des services, hors de la sphère de la ville centre pour investir l’espace périurbain, ce territoire hybride où la ville frôle la campagne. À l’origine : un désir affirmé, surtout chez les classes moyennes, de vivre dans une maison et de profiter d’un environnement résidentiel jugé plus serein. Ainsi, les communes périurbaines connaissent un regain, et l’espace rural évolue, sans pourtant disparaître.
Face à cette poussée mesurée, l’étalement urbain frappe plus fort et plus large. Il s’opère par l’extension manifeste du bâti sur les terres agricoles ou les espaces naturels, offrant un paysage de lotissements, de zones commerciales, de parkings et de nouvelles routes qui prolongent la mainmise des aires urbaines sur leur périphérie. Conséquence : la densité urbaine recule, les distances pour aller travailler ou faire ses courses s’allongent, organiser les déplacements s’apparente à une véritable équation.
Deux dynamiques, des effets différenciés
Pour mettre en lumière ce qui distingue ces deux mouvements, il faut regarder de près les caractéristiques principales :
- Périurbanisation : l’habitat s’étend de manière contrôlée, gardant un lien tangible avec l’espace rural ; les paysages et habitudes changent, mais cette évolution avance doucement.
- Étalement urbain : le développement se réalise par bonds successifs, creuse la fragmentation urbaine, étend les surfaces artificialisées et renforce la place de l’automobile comme solution par défaut.
Les tensions qui se jouent autour de Paris ou dans des agglomérations à taille humaine disent beaucoup : la façon dont le territoire s’organise aujourd’hui met à l’épreuve la capacité des décideurs à préserver terres agricoles, paysages, modes de vie locaux. Redonner de la densité à la ville devient un ordre du jour incontournable de l’urbanisme français contemporain.
Qu’est-ce qui distingue réellement ces deux dynamiques d’urbanisation ?
La différence entre périurbanisation et étalement urbain tient bien plus à l’organisation du territoire qu’à la distance pure de la ville-centre. D’un côté, la périurbanisation accompagne le désir des classes moyennes de disposer d’une maison tout en restant connectées à la ville pour le travail ou les loisirs. Ce choix entraîne une multiplication des navettes domicile-travail et une extension progressive des déplacements, mais il ne rompt pas l’unité de l’espace urbain.
L’étalement urbain, lui, va plus loin. Il fragmente la ville, creuse des ruptures entre lotissements, zones commerciales, axes de circulation, parfois sans véritable plan d’ensemble. Ce grignotage du territoire pose aussi la question de la cohésion sociale. À la périphérie, se côtoient désormais jeunes décohabitants, familles monoparentales, ou ménages modestes venus chercher un logement abordable. Pour beaucoup, la voiture devient une nécessité, rendant d’autant plus ardue la transition écologique. Les frontières entre urbain, périurbain et rural s’estompent, les paysages et la manière de vivre s’en trouvent bousculés.
Des métropoles intermédiaires aux territoires ruraux : quels impacts en Centre Val de Loire ?
Au fil des trente dernières années, la périurbanisation a profondément remodelé le Centre Val de Loire. Tours, Orléans, Bourges… À la périphérie, des villages grandissent, se dotant de nouveaux lotissements et redéfinissant la vie de bourg. Les mobilités quotidiennes évoluent avec l’apparition de nouveaux flux entre petites villes, centres-bourgs et pôles urbains régionaux.
Gérer cette évolution crée des défis pour les élus. Les maires doivent conjuguer pression immobilière, adaptation des équipements, préservation du tissu associatif et montée de la demande de transports alternatifs. Quand l’offre de bus ou de train n’est pas à la hauteur, la voiture s’impose. Dans une commune près de Tours, par exemple, le covoiturage entre habitants du lotissement et salariés du centre-ville se développe. Mais ces initiatives ne suffisent pas à inverser le mouvement général.
Pendant ce temps, la frontière traditionnelle entre la ville et la campagne se brouille. Le télétravail incite de nouveaux arrivants à s’installer au vert, tandis que familles et retraités cherchent un cadre de vie différent. Leur arrivée impose une réorganisation des ressources locales : commerces, services, vie culturelle tâchent de suivre le rythme. Quant au monde agricole, il s’adapte ou se réinvente, parfois sous la contrainte foncière.
Le Centre Val de Loire, confronté à ces mutations, doit désormais articuler développement urbain et maintien de son caractère rural. Ce qui se joue ici n’a rien de folklorique : comment conserver ce qui fait l’âme d’un territoire tout en répondant à la demande d’espace, de mobilité et de services ?
Enjeux actuels et perspectives post-pandémiques pour l’aménagement du territoire
La période récente a bouleversé les équilibres urbains. Le télétravail, expérimenté et adopté à grande échelle, rebat la donne pour la planification urbaine. Les attentes vis-à-vis de l’espace, du logement, du cadre de vie changent très vite. Beaucoup de ménages, désormais, préfèrent un chez-soi plus grand en périphérie, quitte à multiplier les kilomètres chaque semaine. Cette évolution interroge la capacité des acteurs publics à limiter l’étalement urbain tout en répondant à ce nouvel appétit.
Appuyée par la législation, la gouvernance territoriale tente d’avancer. Il s’agit de contenir les surfaces construites tout en maintenant la vitalité des communes périurbaines. Les débats sont nourris par les analyses des chercheurs, les lois, les signaux venus du terrain et une volonté accrue de préserver l’ancrage local face à la dilution de la ville dans la campagne.
Les controverses restent vives :
Voici les principales questions qui surgissent partout sur le territoire :
- Jusqu’où pousser la densité pour freiner la fragmentation urbaine ?
- Comment continuer à accueillir de nouveaux habitants sans sacrifier les espaces agricoles ?
- Quelle dose d’innovation mobiliser dans les mobilités périurbaines ?
Ailleurs en Europe, certaines villes avancent à tâtons vers des solutions inédites, modifiant leur aménagement ou réinventant l’usage des sols. En France, le défi reste entier : réussir à allier diversité des espaces, aspirations nouvelles des habitants, cohésion et environnement. L’avenir ne se pliera pas à la règle du copier-coller. Demain, chaque territoire devra forger sa propre vision de la ville, au risque de perdre ce qui fait sa singularité.
