Montant maximum des revenus fonciers pour l’éligibilité au régime micro foncier
Dire que le plafond du régime micro-foncier n’a pas bougé depuis plus de vingt ans serait oublier la dernière secousse fiscale : 22 000 €. C’est désormais la nouvelle borne à surveiller, celle qui sépare l’administration agile du casse-tête des charges déductibles. Ce seuil s’applique dès la déclaration de revenus 2024, à remplir en 2025. Il s’agit bien du montant brut des loyers, hors charges et avant tout abattement.
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Ce qui change pour le régime micro-foncier en 2025 : plafonds, abattement et nouveautés fiscales
La loi de finances pour 2024 a bouleversé la donne. Le plafond de revenus fonciers bruts autorisant le micro-foncier grimpe à 22 000 € par an. Cette mesure concerne les loyers perçus au titre de l’année 2024 et se traduira concrètement lors de la déclaration à venir. Ici, aucun calcul alambiqué : on additionne tous les loyers encaissés, hors charges, sans tenir compte de la part de copropriété ni des frais de gestion.
Le micro-foncier conserve son atout majeur : un abattement forfaitaire de 30 % appliqué automatiquement. Cette décote simplifie la vie aux bailleurs dont les charges restent modérées et régulières. Aucun espoir de soustraire des travaux ou des frais extraordinaires : la mécanique ne laisse pas place à la personnalisation. Le message est limpide : ce régime vise les patrimoines simples, loin des montages sophistiqués ou des stratégies d’optimisation fiscale.
Quelques précisions récentes viennent renforcer les contours du dispositif. Les propriétaires via une SCI sont toujours exclus, tout comme les détenteurs de biens classés monuments historiques ou ceux relevant de dispositifs spécifiques. Pour profiter du micro-foncier, il faut n’exploiter que des locations nues, hors toute fiscalité particulière.
La déclaration revenus fonciers sous ce régime se passe via le formulaire 2042. Aucun détail sur les charges : on dépose le chiffre brut, et l’administration fait le reste. Une option pensée pour la montée en puissance des petits investisseurs locatifs. Mais si le patrimoine grossit ou si les charges pèsent lourd, le régime réel redevient la solution par défaut.
Montant maximum des revenus fonciers : comment fonctionne le seuil d’éligibilité et qui est concerné ?
Le montant maximum des revenus fonciers reste le pivot du micro-foncier. Pour bénéficier de ce régime, il faut que l’ensemble de vos revenus locatifs bruts n’excède pas le plafond micro-foncier de 22 000 € par an, tous biens confondus et avant tout abattement. Ce seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal, sans distinction entre biens ni entre indivisaires.
Le lieu du bien ou le statut du locataire n’entrent pas en ligne de compte : appartement, maison, parking, tout est inclus. Mais seuls les logements non meublés sont concernés. En cas de location meublée, c’est le micro-BIC qui s’applique. Les indivisaires additionnent leur quote-part : même une fraction modeste de revenus fonciers s’ajoute pour apprécier le seuil.
Le régime cible principalement les petits bailleurs et ceux qui pratiquent l’investissement locatif sans multiplier les opérations risquées. Voici quelques exemples pour éclairer ce périmètre :
- un particulier qui touche 1 000 € de loyer chaque mois pour un appartement loué à l’année,
- deux coindivisaires se partageant les revenus d’un studio loué 12 000 € par an,
- un investisseur qui répartit ses placements sur plusieurs biens, tant que le total ne franchit pas 22 000 €.
Dès que ce seuil est franchi, même ponctuellement, le régime réel devient la règle pour l’ensemble des revenus fonciers. La déclaration passe alors au formulaire 2044, bien plus détaillé, qui englobe toutes les charges et amortissements. Ce mécanisme de seuil sert de garde-fou : il limite l’accès au micro-foncier aux investisseurs dont l’activité immobilière ne dépasse pas une certaine taille.
Micro-foncier ou régime réel : avantages, limites et cas particuliers des SCI
Le micro-foncier a pour lui la simplicité administrative. Un chiffre unique à déclarer : le montant brut des revenus fonciers. L’administration applique l’abattement forfaitaire de 30 % sans demander de justificatif, ni exiger d’arbitrer entre les postes de dépense. Ce régime convient parfaitement aux bailleurs dont les charges restent inférieures à cette marge.
Mais lorsque les charges, travaux ou intérêts d’emprunt dépassent le seuil de l’abattement, le régime réel prend tout son intérêt. Ici, chaque dépense (travaux de rénovation, entretien, frais de gestion, intérêts d’emprunt) se déduit à l’euro près. Les investisseurs qui réalisent d’importantes rénovations ou cherchent à générer un déficit foncier peuvent ainsi réduire leur imposition, dans la limite de 10 700 € imputables sur le revenu global. Ce choix s’impose surtout pour ceux qui développent une stratégie patrimoniale active ou détiennent plusieurs lots.
Le cas des SCI (sociétés civiles immobilières) mérite précision. Lorsque la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu, elle ne peut jamais prétendre au micro-foncier : le régime réel est obligatoire pour toute la structure. Toutefois, un associé qui possède par ailleurs des logements nus en direct peut, pour cette part, rester au micro-foncier si ses revenus fonciers bruts n’excèdent pas 22 000 €. La distinction est nette : simplicité pour les patrimoines individuels et modestes, sophistication pour les montages collectifs ou les stratégies d’optimisation.
Quant à la location meublée, elle sort totalement du champ : ici, le micro-BIC (ou le réel BIC) prend le relais. La fiscalité foncière s’arrête à la porte des logements nus. Pour chaque investisseur, le régime fiscal façonne autant la rentabilité que la tranquillité d’esprit. À chacun de choisir sa voie, selon la taille de son parc et la complexité de sa gestion.